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マンション管理組合様 合意形成までの流れ
マンション管理の基本と改修工事について
参考資料：月刊「REFORM」2004年10月号
区分所有のマンションでは「区分所有法第３条」において、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成する」ものと規定されています。
また平成１３年８月１日に施行された「マンション管理の適正化の推進に関する法律」では、管理組合等の努力が示されており、さらに同法に基づいて国土交通大臣が公表した「マンション管理の適正化に関する指針」では、より具体的に管理組合の取り組みが示されています。
それによると、マンションを所有する区分所有者は、その管理を行う団体（管理組合）を構成し、これを主体としてマンションの管理を行うことになります。この管理組合は、構成員である区分所有者の意志の「合意」によって管理を行うので、各区分所有者は管理組合の一員として積極的に参加するなど、その役割を適切に果たさなければなりません。
管理業務について
管理業務は、マンションを適正に維持し、快適な居住と有効な資産価値を維持していくことを目的としており、そのためには保守点検や修繕を計画的に実施することが重要になります。
- 保守点検
マンションの維持保全のためには、保守点検を定期的に行います。 保守点検とは、建物各部の不具合点や設備の作動に異常がないかどうか、消耗品の交換、警備の修繕等、 法律等で決められた法定点検と、任意に行う自主点検とがあります。 - 修繕
修繕とは、部材や設備の劣化部の修理や取り替えを行い、劣化した建物あるいはその部分の性能機能を 実用上支障のない状態まで回復させることをいいます。この修繕には、劣化の発生や性能機能の低下の 都度行う補修・小修繕と、一定年数の経過ごとに計画的に行う計画修繕とがあります。 - 長期計画等に基づく計画修繕
長期計画修繕は、通常２０〜３０年程度の長期展望にたち、マンション共用部分等の各部分の修繕周期と 概算費用が示されます。この修繕のための必要額は定期的に少額を徴収し、まとめて計画修繕に充てる 修繕積立金の仕組みが一般的です。計画修繕では、複数の部位や工事項目をまとめて実施することが多く、 修繕積立金を充当するものを大規模修繕と呼び、通常は１０年以上の周期で実施されます。 - 計画修繕・長期修繕計画・修繕積立金の仕組みの運営概念
長い期間にわたりマンションを適正に維持管理していくには、点検・検査・診断により建物の経年による 劣化状況等の不具合は問題点を明らかにし、中・短期の修繕計画を作成しつつ、修繕実績に基づき長期 修繕計画を適宜見直していく必要があります。またこれと連動して、修繕積立金も見直していく必要があります。